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樓市進入調整期 産業地産成新發展方向
发布日期:2021-10-12 09:52   来源:未知   阅读: 次 

  樓市進入調整期,房地産業的出路在何方?有業內人士認為,産業地産可能是未來房地産業一個全新的發展方向,房地産企業如今改變思路的話,可能會有更大、更好的發展空間。

  “之前有人説,中國的房地産業未來只有5至10年的好日子,我不認同,在一些發達國家,房地産市場已經有近百年的發展歷史,現在仍有很多企業活得很好。當然,要繼續活得很好,房地産企業就一定要改變思路,選擇進軍産業地産可能是一個不錯的發展方向。”廣東省房地産協會會長蔡穗聲説。

  進軍産業地産先解決三大問題雖然産業地産有良好的發展前景,但蔡穗聲提醒,産業地産的開發模式和傳統的住宅、商業地産都有很大的不同,求职全新体验 酷聘与众不同“过招”传,房地産企業要完全改變過去那種“建房+賣房”的思路,解決好産業地産的定位、人員和資金三大方面的問題。

  因地制宜,定位先行蔡穗聲認為,産業地産的範圍比住宅要寬泛,可以做工業園、倉儲基地,甚至發展農業地産,關鍵是根據當地的需求來選擇,先確定好合理的定位。實際上,為了讓定位更精準,一些産業園區甚至讓未來的租戶參與其中,為其度身定做合適的産品。

  具體到廣州本地來説,由於目前珠三角有産業轉移的趨勢,廣州的産業園區也在向週邊轉移,因此,要做好産業地産對項目定位的要求更高。蘇智淵認為,未來廣州的産業地産可以在三個方面實現突破:一是走産城融合之路,做城市週邊現代化的産業新城,以産養城,以城促産,走衛星城的發展模式;二是走高端物流的路子,做高端國際性物流地産開發商,這要求物流倉儲水準全面升級,還需要物流的專業細分;三是做區域總部的集結區,因為廣州在華南的中心城市地位已經確立,已有一定的基礎,但仍需要對中高端配套服務進行完善,最好能申請到相應的總部政策。

  資金人才,早作安排蔡穗聲認為,要做好産業地産,必然要引入更多經營、服務的內容,其實,房地産行業本來就是第三産業,是服務業,這也是大勢所趨。此外,産業園區的投資回報多半是以出租的模式取得,因此對房地産企業的中長期資金要求會更高,“未來要做好産業地産,就要引入更多的金融和經營人才”。

  高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋認為,現在的房地産開發商應該更關注一些專業範疇的問題,比如説專業的運營、專業的招商、專業的策劃,使得未來開發項目的風險更小。“現在大部分的房地産商可能仍是以做住宅為主,將來假如轉做其他地産,對他們能力的要求會更高。為了應對現在這樣的市場環境,企業應該儘早籌備這樣的人才儲備,建立相應的數據庫,企業不能仍然停留在原來做住宅的思維,要改變做專業化分工,才可能應對未來的挑戰。”

  貌似不起眼,投資回報高據介紹,目前的産業地産往往位於城市週邊區域,市場關注度不高,往往是由使用企業自主建設或由政府主導開發,但實際上,産業地産現在已經有不錯的投資回報。戴德梁行中國區工業及物流部主管及董事蘇智淵介紹:“如今的産業地産,由於一級市場的土地價格沒有過度飆升,而物業租金卻在逐年穩步攀升,令其投資回報率長期處於較高的水準,平均投資回報率為8%-12%,且有較大的物業升值空間。”

  據介紹,以廣州保稅區、南崗、雲埔、新塘等物流園區為例,當地前幾年的物流用地的地價為600-700元/平方米,而去年其倉庫租金連管理費的收費大約是29-36元/平方米月,即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本,物流地産的成本價基本可控制在2000元/平方米左右,幾年就可以收回成本,相對其他出租物業,投資回報更為可觀。而廣州物流地産的租金水準還不是全國最高的,位於上海外高橋的物流用地,月租金可達約40元/平方米。

  出租時間長,租客較穩定相對住宅的出租來説,産業地産的租賃期一般會長很多,而且一般不需要帶家電、傢具出租,無需太多的日常維護,投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹,由於産業地産的最終用戶是産業類企業,他們在使用過程中必然會對物業有一定的投入,比如安裝一定量的機器設備、在周邊招聘工作人員等,因此最終用戶進入産業地産的成本甚至比辦公樓還要高,這也使得這類型物業的使用者不會輕易搬遷。“像工業類的地産,基本租賃期為3年,長的可達5至10年,所以,工業類地産相較于其他類型的地産投資,會有更好的回報穩定性,適合希望長期持有、獲得穩定回報的投資者。”

  土地增值快,長遠潛力大據了解,與住宅用地早已實行招拍挂不同,工業地産的用地實行招拍挂的時間還不長,在此之前一般都以協議方式轉讓,令工業地價在很長一段時間內都處於一個較低的水準,因此,工業土地的增值潛力往往會大於其他類型的地産投資,特別是在一些城郊結合部、有未來軌道交通規劃及配套發展成熟的地區,未來的土地增值效應將會相當明顯。以上海張江地區為例,在過去3年內,工業地價增長了將近130%。

  而且,産業地産的土地增值前景也被長遠看好,隨著國家對土地資源監控漸趨嚴厲,産業地産的土地供應量正在逐漸減少。戴德梁行的統計數據顯示,自2008年實施土地招拍挂後,工業及物流用地的供應量佔總體土地供應量的比例持續在下降,已經從2008年的近40%下降到如今的近30%。“從長遠來看,受制于土地資源緊缺及土地緊縮政策,土地的整體供應量仍將減少,尤其是對於工業及物流項目的用地分配會減少。”蘇智淵説。

  土地供應量逐年減少帶來的一個後果是土地價格的上漲。從2008年開始,工業和物流用地的價格持續穩定增長,近年來更呈現加速上漲的趨勢。“考慮到土地供應量的減少以及越來越高的土地審批要求,工業和物流用地的價格將會加速上漲。”不少物流基金或投資商非常看好土地增值以及未來的發展空間,在過去的3至5年內紛紛在全國各地以低價拿地,為其將來的擴張預留土地資源。

  促經濟增長,政策有支援“經過30年的發展,現在全國除了少數大城市外,住宅已經不再短缺。而除了保障房以外,政府對住宅的開發基本上就沒有政策的支援,産業地産卻很不一樣,有很好的發展前景。”蔡穗聲認為。

  由於産業地産的最終用戶往往是各類型企業,一旦落戶,政府可以得到長遠的稅收回報,也有利於消化當地的勞動力、降低失業率。蘇智淵介紹,在某些地區,開發商可以和政府商談一個稅收分享的比例,或者政府給予一定的補貼以激勵開發商為政府更多地吸引稅源,所有這些,對開發商而言都是除投資收益以外的增值回報。

  小資料關於産業地産根據城市用地分類與規劃建設用地標準(GB50137-2011),城市建設用地分為9大類:居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、行政辦公用地C、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。

  工業地産,簡而言之就是工業性質的土地以及在這樣的土地上建成的房屋及附屬物,通常包括廠房、倉庫和研發樓。在中國現有的土地制度下,工業類土地的使用年限是50年。工業類土地還可以進一步細分,不過,除了工業用地以外,部分教育科研用地、倉儲用地也可以用於開發高新産業區、倉庫等用途,甚至部分農業用地也可以做成農業基地,這都屬於産業地産的範疇。

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